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土地流转
土地流转是指土地
使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有
土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留
承包权，转让使用权。
可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权,鼓励农民将承包地向专业大户、合作社等流转,发展农业规模经营。
中国关于农村土地使用权流动的政策刚出台，上海就在积极实施。据悉，上海农村
集体土地使用权流转机制的思路框架基本形成：将按照“土地确权、两权（
所有权和使用权）分离、价值显化、市场运作、利益共享”方针，依据土地有偿使用原则，对上海郊区农业用地和建设用地使用权实行有偿有期限流转制度。
农业用地在土地承包期限内，可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权，鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作农场和农业园区流转，发展农业规模经营。
集体建设用地可通过土地使用权的合作、入股、联营、转换等方式进行流转，鼓励集体建设用地
向城镇和工业园区集中。
其要点是：在不改变
家庭承包经营基本制度的基础上，把股份制引入
土地制度建设，建立以土地为主要内容的农村
股份合作制，把农民承包的土地从实物形态变为价值形态，让一部分农民获得股权后安心从事二、三产业；另一部分农民可以扩大
土地经营规模，实现市郊农业由传统向现代转型。公有制与市场的深度融合，促进集体经济的发展
2004年，国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定 》，其中关于“农民集体所有建设用地
使用权可以依法流转”的规定，强调“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”
同时，在中国广东、浙江、江苏、上海、安徽、天津等地的
农村建设用地使用权流转开始了局部或区域试验，并发展出了重庆农地入股、广东海南出租农地、北京郊区等地小产权房等模式。
2014年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻执行。《意见》要求大力发展土地流转和适度规模经营，五年内完成承包经营权确权。
据媒体报道，一份事关农村土地改革的重要文件已下发至河北、辽宁、吉林等18个省市；2013年7月
[1] 前，习近平总书记就到武汉农村综合产权交易所了解涉农产权交易尤其是土地流转交易情况；海南省国土环境资源厅研究制定了《海南省农民集体建设用地管理办法》，现已上报海南省政府审议。
[2]
农业部2017年9月19日上午举行新闻发布会，向媒体介绍《关于加快发展农业生产性服务业的指导意见》有关情况，并回答记者提问。
[3]
农业部农村经济体制与经营管理司司长张红宇表示，提升农业机械化、集约化水平，在很大程度上需要解决现在千家万户分散经营的问题。
一、坚持确保所有权、稳定承包权、搞活使用权的原则；
二、维护农民的权益，坚持“自愿、有偿、依法”的原则；
三、坚持土地资源优化配置和土地同其他生产要素优化组合的原则；
四、坚持保护耕地重点保护基本农田的原则。
农村土地承包经营权流转管理办法
2005年03月01日
第一章
第二条农村土地承包经营权流转应当在坚持农户
家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。
第四条农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护。
第五条县级以上人民政府农业行政主管（或
农村经营管理）部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导
第二章
第六条承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。
第八条承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。
没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。
第九条农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
受让方应当具有农业经营能力。
第十一条承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。
第十二条受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。
第十三条受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。
第十四条受让方在流转期间因投入而提高
土地生产能力的，土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决。
第三章
第十五条承包方依法取得的农村
土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。
第十六条承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。
第十七条同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换，双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换，当事人可以要求办理
农村土地承包经营权证变更登记手续。
第十八条承包方采取转让方式流转农村
土地承包经营权的，经发包方同意后，当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续。
第十九条承包方之间可以自愿将承包
土地入股发展农业合作生产，但股份合作解散时入股土地应当退回原承包农户。
第二十条通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。
第四章
第二十一条承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。
承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。
第二十二条承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或其书面委托的代理人签订。
第二十三条农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：
（一）双方当事人的姓名、住所；
（二）流转土地的四至、坐落、面积、质量等级；
（三）流转的期限和起止日期；
（四）流转方式；
（五）流转土地的用途；
（六）双方当事人的权利和义务；
（七）流转价款及支付方式；
（九）违约责任。
农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。
第二十四条农村
土地承包经营权流转当事人可以向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证。
乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门不得强迫土地承包经营权流转当事人接受鉴证。
第五章
第二十五条发包方对承包方提出的转包、出租、互换或者其他方式流转承包土地的要求，应当及时办理备案，并报告乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门。
承包方转让承包土地，发包方同意转让的，应当及时向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门报告，并配合办理有关变更手续；发包方不同意转让的，应当于七日内向承包方书面说明理由。
第二十六条乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当及时向达成流转意向的承包方提供统一文本格式的流转合同，并指导签订。
第二十七条乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当建立农村
土地承包经营权流转情况登记册，及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。以转包、出租或者其他方式流转承包土地的，及时办理相关登记；以转让、互换方式流转承包土地的，及时办理有关承包合同和
土地承包经营权证变更等手续。
第二十八条乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当对农村土地承包经营权流转合同及有关文件、文本、资料等进行归档并妥善保管。
第三十条从事农村土地承包经营权流转服务的中介组织应当向县级以上地方人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门备案并接受其指导，依照法律和有关规定提供流转中介服务。
第三十一条乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门在指导流转合同签订或流转合同鉴证中，发现流转双方有违反法律法规的约定，要及时予以纠正。
第三十二条县级以上地方人民政府农业行政（或
农村经营管理）主管部门应当加强对乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门工作的指导。乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当依法开展农村
土地承包经营权流转的指导和管理工作，正确履行职责。
第三十三条农村土地承包经营权流转发生争议或者纠纷，当事人应当依法协商解决。
当事人协商不成的，可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府调解。
当事人不愿协商或者调解不成的，可以向
农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。
第六章
第三十四条通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等
农村土地，经依法登记取得农村
土地承包经营权证的，可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转，其流转管理参照本办法执行。
第三十五条本办法所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应
土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。
转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。
接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。
互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的
土地承包经营权。
入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为
股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。
出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。
本办法所称受让方包括接包方、承租方等。
第三十六条本办法自2005年3月1日起正式施行。
《农村土地承包法》第五十一条做出了原则规定:“因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会或者乡(镇)人民政府等调解解决。当事人不愿意协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。”根据这一规定，解决农村土地流转纠纷可以采取四种途径，即当事人协商、双方调解、仲裁机构裁决和法院诉讼。
一、当事人协商
协商解决纠纷，就是发生土地流转纠纷的当事人双方，采取其他方式解决纠纷之前，首先在自愿互谅的基础上，依照有关法律规定，直接进行协商，自行解决双方之间的纠纷。当然，在采取其他途径解决纠纷的过程中，只要双方当事人都愿意，还可以继续通过协商，达成协议，解决纠纷。采取协商的办法解决纠纷，可以大大减少双方当事人为解决纠纷所耗费的时间、精力和费用，有利于及时化解矛盾，维持双方当事人之间的正常关系。
二、双方调解
在土地流转纠纷中，双方当事人不愿意协商解决，或者通过协商未能解决纠纷(例如，协商达成解决纠纷的协议后，一方当事人反悔)的，可以通过调解的方式解决纠纷。调解是我国民间解决纠纷的一种传统的方式，通常由双方当事人自愿选择彼此都信任的第二人作为调解人，了解纠纷的情况，从中调解，说服当事人相互谅解、做出适当的让步后，双方达成一致，解决纠纷。
采取调解的方式解决土地承包经营纠纷，必须坚持自愿原则，在双方当事人完全自愿的基础上进行调解。调解人可以是任何单位和个人。一般办事公正、德高望重的人可以成为调解人主持调解，能够得到双方当事人的信任。《农村土地承包法》特别指出，当事人可以申请村民委员会、乡(镇)政府等调解解决纠纷。主要是考虑到，村民委员会作为村民自治组织，依法具有调解解决民间纠纷的职能。因为村民委员会熟悉情况，又具有一定的权威性，由村民委员会作为调解人，有利于及时、合理地解决纠纷。乡(镇)人民政府是农民的基层政权组织，承担着农村土地承包的基础管理工作，并掌握承包合同等基本资料，熟悉土地承包情况。由乡(镇)政府主持调解，特别是调解不属于同一个村集体经济组织的村民之间的土地承包经营纠纷时，更具有其他组织和个人不具备的公正性和权威性。因此，一般来说，同一村、村民小组的村民之间发生的土地承包经营纠纷，可由村民委员会调解解决;不同村的村民之间、村民与其他单位之间发生的土地承包经营纠纷，可由乡(镇)人民政府调解解决。
经过调解达成协议的，应当及时请双方当事人签订书面协议，并帮助和督促当事人自觉履行协议，彻底解决纠纷。不管由谁主持调解，通过调解达成的调解协议，都不具有强制执行的法律效力。双方都自愿履行的，协议顺利履行完毕后，纠纷得到彻底解决。达成调解协议后如果一方当事人反悔，不愿履行协议，或者经过调解 终没有达成调解协议的，当事人都可以申请农村土地承包仲裁机构仲裁解决，或者直接向人民法院起诉。
三、仲裁机构裁决
发生土地流转纠纷的当事人不愿意协商、协商未能达成一致，通过调解未能解决纠纷的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁。
考虑到劳动争议和农村土地承包纠纷具有一定的特殊性，《仲裁法》第七十七条:“劳动争议和农业集体经济组织内部的农业承包合同纠纷的仲裁，另行规定。”
从而明确了农村集体经济组织内部的土地承包经营纠纷，不适用《仲裁法》的规定。 土地承包经营是一种特殊的经济仲裁，与《仲裁法》规定的一般商事仲裁有所不同。《农村土地承包法》第五十一条规定:“土地承包经营纠纷的当事人都可以申请仲裁，没有明确区分农村集体经济组织内部的土地承包，还是集体经济组织以外的单位和个人的土地承包。目前，对农村土地承包经营纠纷的仲裁国家还没有统一的立法。”实际操作中，各地主要根据省、自治区、直辖市制定的地方法规和规章做出裁决，具体做法大体相同，但也有所差异。《农村土地承包法》第五十一条、第五十二条对农村土地承包经营纠纷的仲裁做出了原则性的规定，为制定全国统一的农村土地承包仲裁办法提供了立法依据和原则，有关部门正在制定农村土地承包仲裁的具体办法。
四、法院诉讼
在土地流转纠纷中，当事人对裁决不服的，可以在收到裁决书之日起30日内，以对方当事人为被告，向人民法院提起民事诉讼，通过诉讼方式保护自己的权益。
受理案件的人民法院应当按照《民事诉讼法》、《农村土地承包法》的规定，参考有关司法解释和有关农村土地承包的政策文件，对案件进行审理，查明事实，依法做出判决，维护双方当事人的合法权益。人民法院受理案件后应当依法直接做出判决，不是撤销裁决，要求仲裁机构重新进行仲裁。就是说，当事人对裁决不服向人民法院起诉后，裁决即自动失去了法律效力，由人民法院做出判决，解决纠纷。
综上所述
需要指出，前述解决土地承包经营纠纷的四种方式，诉讼解决方式是 终的解决办法。当事人双方协商、调解，不是申请农村土地承包仲裁机构仲裁的前置程序即不是起诉之前必经的一道程序。理论上说，当事人可以不经协商、调解，直接申请仲裁;同时，协商、调解、仲裁也不是向人民法院起诉的前置程序。出现土地承包纠纷以后，当事人可以不经协商、调解、仲裁的程序，直接向人民法院提起民事诉讼。
但在实践中，协商、调解、仲裁比较接近农民，程序简单，方便群众，及时有效，受到农民群众的欢迎。所以，大部分纠纷都能通过协商、调解、仲裁得以解决，向人民法院起诉的土地承包案件并不是很多。
土地互换
土地流转试点
互换土地，是
农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模化、
产业化、集约化经营的必由之路。
30年前，中国农村实行土地
联产承包责任制，农民分到了土地。但由于土地肥瘦不一，大块的土地被分割成条条块块。
划分土地时留下的种种弊病，严重制约着生产力的发展和产量的提高。如何让土地集中连片，实现规模化、集约化经营，于是互换这种 为原始的
交易方式，进入农民视野。
土地出租
在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。
关键如何保证其合法性。让双方心里都踏实。
土地入股
入股，亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。在
土地入股过程中，实行
农村土地经营的双向选择（农民将土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营），农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。
该形式的 大优点在于产权清晰、利益直接，以价值形态形式把农户的
土地承包经营权长期确定下来，农民既是公司经营的参与者，也是利益的所有者，是当前农村土地流转机制的新突破。
宅基住房
宅基地换住房，承包地换社保
以重庆为例，国家批准为
统筹城乡综合配套改革试验区后，在土地改革领域率先进行大胆探索，创造了土地流转的
九龙坡模式即宅基地换住房、承包地换社保。也就是说，农民放弃
农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村
土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。
股份合作
“股份+合作”
中国山东省
宁阳县探索
土地承包经营权流转新机制，建立起“股份+合作”的土地流转分配方式。这种模式是，农户以土地经营权为股份共同组建合作社。
村里按照“群众自愿、
土地入股、集约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以
土地承包经营权入股。合作社按照民主原则对土地统一管理，不再由农民分散经营。合作社挂靠龙头企业进行生产经营。合作社实行按土地保底和按效益分红的方式，年度分配时，首先支付社员土地保底收益每股（亩）700元，留足公积公益金、
风险金，然后再按股进行二次分红。
在进行新农村建设的实践中，一些地区在探索农村土地流转模式中，实施农村农业用地和农村宅基地等建设用地一体化的流转模式。
1. 山东“城乡建设用地增减挂钩”土地流转模式
“城乡用地增减挂钩”，就是在保证耕地保护红线不被突破的前提下，减少农民用地，增加城市开发用地。
2. 重庆的“地票制”土地交易模式
重庆的地票制是城乡建设用地增减挂钩政策实施的新探索，“地票”是包括农村宅基地极其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后可用于建设的用地指标，是一种权利的凭证。
[4]
农村土地流转是中国土地使用制度的重大变革，嗅觉灵敏者早已洞悉其中的商机。面对这一千载难逢的历史机遇，如能抢占先机，获取优质土地资源，按照既能满足自身利益，又不超越政策底线的方式开发运作，企业将赶上下一轮快速发展的快车。
土地流转
十七届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，明确指出：“按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。”《决定》虽以提升农村土地使用效率，缓解用地紧张局面为出发点，但对于长期困扰于土地问题的房地产开发商来说，无疑是出现了一线新的曙光。
然而，当众多开发商纷纷将目光投向了土地流转市场时，却发现事情并没有那么简单，国家对流转土地的房地产开发几乎是关上了大门。
《决定》规定的允许农民以多种形式流转土地的承包经营权，使得农民对于土地有自己的处置权，但也对地方政府联合房地产商征地的做法提出禁止，农业部特别强调发展适度规模经营绝不是搞房地产的规模经营，表示要“严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制”。这些都对房地产公司介入土地流转，开发房地产项目带来了极大的限制。
相对于房地产的政策限制，
乡村旅游迎来了政策的春风。国家旅游局局长邵琪伟在国家旅游局学习会上指出，党的十七届三中全会《决定》对发展乡村旅游提出了明确要求，大大拓展了乡村旅游发展空间。《国家旅游局、农业部关于大力推进全国乡村旅游发展的通知》把发展乡村旅游作为建设社会主义新农村的有效途径之一，强调要加大乡村旅游扶持力度。
要依靠各级党委和政府加强领导，把发展乡村旅游纳入各地社会主义新农村建设的整体布局中，给予必要的扶持。要加强乡村旅游相关政策研究，为发展乡村旅游创造宽松的政策环境。
农民成立土地流转信息合作社
1、流转速度加快，渐具规模。自1998年土地二轮承包以来，我县
土地承包经营权流转速度呈逐年递增之势，流转的土地面积不断扩大，所涉农户不断增多。至目前为止，流转的土地面积占总耕地面积的比例少则5%，多则15%以上，平均比例为8%左右，涉及土地流转的农户数约占总农户数的26%。
2、流转类型多样，比例不均。按照不同的标准，可将土地承包经营权流转行为分为各种不同的类型。
一以流转主体为标准，可分农户与村委会之间的流转和农户与农户之间的流转。其中以农户与农户之间的流转为主，流转面积约占总流转面积的90%。
二以流转对象为标准，可为
责任田承包经营权流转、机动田承包经营权流转和三荒地承包经营权流转。其中以责任田承包经营权流转为主，约占总流转面积的96%。
三以流转方式为标准，可分为转包、出租、互换、转让、投股或参与股份合作等其他方式流转。其中以转包为主，约占总流转面积的70%以上。转包中又以外出打工或经商农户，将土地转包给亲友或本村其他农户居多。此外，还有农户将土地转包给种植、养殖大户以及集体向农户反租转包等形式。
四以流转是否签订协议为标准，可分为协议流转和无协议流转。
其中协议流转农户略占优势，占总流转农户数的65%左右。协议流转又分为书面协议流转和口头协议流转，其中口头协议流转占协议流转的绝大多数，签订书面协议流转的农户不足总流转户的10%。五以流转是否有偿为标准，可分为有偿流转和无偿流转。其中以无偿流转为主，约占总流转户的60%以上。六以流转是否履行报批准、备案或办理土地使用权证书变更登记程序为标准，可分为批准流转、备案流转、登记流转和自行流转。其中以自行流转为主，占总流转面积的95%。
3、流转行为欠规范，缺少管理。流转行为严重不规范，表现为自行流转多，报批准、报备案的少，申请变更登记的更少；口头协议多，书面协议少；约定不明的多，约定明确的少；书面协议内容不规范的多，规范的少等。有些村存在连锁流转现象，接受流转的农户又将自己享有的
土地承包经营权流转给其他农户，形成锁链式流转。镇、村对土地承包经营权流转行为普遍缺乏严格规范的管理。
4、部分耕地被非农业化，有极少量的非法流转行为存在。有的耕地被转为非农用途，主要用于招商引资、工业园区、
小城镇等项目建设。这些建设用地绝大多数履行了批准手续，也有一小部分没有被批准。相关镇为了完成工业发展等任务，以镇政府或用地单位名义，采取向农户租赁的方式，将土地使用权流转到自己名下，用于非农建设。
武夷烟农土地流转流程图
1、土地承包经营成本高，收益低。
农业税免征之前，农民由于承包经营土地的负担重，收益相对较低，承包经营土地的积极性不高。许多外出务工、经商的农民纷纷将承包经营权流转给亲友或其他农户，也有的以自己享有的
土地承包经营权投股或参股。这是过去几年
土地承包经营权流转的一个 重要的原因。
2、农村二、三产业的发展和劳动力的转移。土地二轮承包时"增人不增地，减人不减地"的原则，使得农村原本存在的人多地少的矛盾更加突出。导致大量劳动力纷纷向本地农村二、三产业或向外地转移，转移的劳动力中有一部分带动全家转移，便将土地承包经营权流转给他人。
3、镇、村非农建设项目的需要。因招商引资、工业园区等非农建设项目用地需要，镇、村将
土地承包经营权以租赁的方式从农户手中流转出来。
4、村产业结构调整的需要。村为培植专业大户、承包大户，一方面鼓励农户将土地承包经营权流转给被培植对象，另一方面将土地从农户手中以租赁或其他方式流转出来再转包给被培植对象,即“反租倒包”。
随着政府对
农村土地流转引导和服务功能的逐步加强，农村土地流转的行为逐步趋于规范，主要体现在三个方面：一是由过去以农户间、业主与农户间的自发流转为主向当前的政府和市场引导与自发并重的自主流转转变；二是由过去无偿代耕向按
市场规律的有偿流转转变；三是由过去依靠口头协议的不规范流转向签订书面协议的规范流转转变。同时，土地流转进程加快，规模逐年增大。而土地流转的日趋规范所依靠的是制度创新与突破：
(2)政府对流转行为进行规范。如，在
农村土地承包法、农村
土地承包经营权流转管理办法颁布实施后，河南省为规范全省农村土地流转，经过认真调研，制定下发了《农村土地承包经营权流转规则》，从流转主体、流转方式、流转程序等几个方面对农户的土地流转行为进行了规范。同时，制作并向农户提供了全省统一的转让、转包、出租、互换及流转委托书等不同的
合同示范文本。对流转双方可能涉及的一些权利、义务、违约责任等进行了明确。
(3)完善土地流转纠纷仲裁、调解机制。
发展适度规模经营
胡锦涛总书记2008年9月30日
[5] 专程前往安徽省考察农村改革发展情况时表示，允许农民以多种形式流转
土地承包经营权，发展适度规模经营。
毫无疑问，土地流转的决定将是自实行土地的
家庭联产承包经营制以来乡村财产制度的一次重大变革，对农村经济、乡村治理都将产生重大影响。而之所以提出土地流转的变革，也是缘于农村现实状况。
其一，在城市化的推动下，大批农民进城变身为农民工，导致农村大片土地撂荒，危及粮食安全。
其二，先前的
家庭联产承包制，多是以家庭为单位小块经营，缺乏规模化、集约化经营，导致效率低下，农业产出低。
其三，城乡二元体制束缚了农村的发展，一边是城市化的一路高歌猛进，另一边却是农村经济发展的停滞不前，导致
城乡差距越来越大。
基于此，中央希望以土地流转的形式作为农村改革的突破口，放宽农民对承包土地的转让权、出租权、入股权及抵押权，农民可用土地向金融机构融资贷款，更可以把零散的土地合并，扩大经营规模，提升农业产出。这样农民即可在拥有土地使用权的基础上，享有土地增值的 大利益，从根本上提升农民的收入。
而如果将这次土地改革放到经济发展的大背景下，显然还具有更深层次的含义。那就是以土地的流转，来加速农业的现代化，通过增加农民收入的途径来刺激内部需求，改变经济发展过分依赖
出口贸易的外向型经济结构，而更多地转向于
内需型
经济发展模式。特别是在
全球金融危机蔓延的情况下，拉动8亿农民的
消费力，形成一个持久稳定的内需市场，无疑显得格外重要。
制约中国内需型经济发展的关键就在于农村，而要想提高农业的生产水平，土地这个 重要的资源要素必须充分流转起来。农民以地为本，但守着条块化的“一亩责任田”，很难为其带来高收益。
土地改革就是要赋予农民土地经营权、
使用权以及转让权，一方面提高农民种粮的积极性，另一方面还要让农民能从土地上获得更多利益。只要土地能合法地流转，农民无论是承包大块土地规模化经营，还是以
土地入股获取分红，又或者以土地为抵押获得
创业贷款，都将直接为其创造利润，从而提高收入。
当然，鉴于中国以前土地流转的利益分配格局，要保证农民获利就必须要确保农民的主体地位，即要让农民真正当家做主地支配自己的土地，而不能任由强大的资本巧取豪夺农民的土地。
所以，必须充分重视土地改革的风险性，允许土地流转，会不会导致“失地农民”增多以及会不会出现农民经营不善而成为“破产农民”等问题都需要严格的规定加以限制。十七届三中全会，审议通过了《
中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。这一决定将为未来的农村改革确立方向。
概念股大涨
2013年9月，受益于土地改革和海南率先破题的预期，土地流转及海南板块成为市场 大的热点。
2013年9月3日，中国证券报报道称，一份关于农村土地改革进程的重要文件已下发至河北、辽宁、吉林等18个省市，在不突破现有土地利用政策、土地使用标准等法律法规的规定，流转土地不用于商品住宅建设的原则下，将有28个试点市县于2013年8月至9月正式启动农村集体经营性建设用地使用权流转。至此土地流转概念又重新受到市场追捧。
[6]
申银万国在研究报告中称，新型城镇化呼唤新土改。过去十几年来，我国所推动的城镇化更大程度上属于土地城镇化。为实现人口城镇化，必须进行土地改革。顶层设计加速，改革红利值得期待。作为新型城镇化建设的重要突破口，土地改革有望在十八届三中全会迎来破局，制度红利值得期待。
[7]
土地流转有利于促进农民获得财产性增收
华南农业大学经济管理学院院长
罗必良教授指出，土地流转的本质，就是推进土地要素的市场化，必然会引发其他要素市场包括农村资本市场的发育。
罗必良认为，土地流转能够有效改善土地
资源配置效率，进一步激活农业
剩余劳动力的转移，为农业规模化、集约化、高效化经营提供广阔空间。另一方面，构建和规范
农村集体建设用地的流转机制，可以使农民更充分地参与分享城市化、工业化的成果，显化集体土地资产价值，促进农民获得财产性增收。
“土地流转将开启
城乡一体化的新路径。”罗必良认为，一方面通过适当的集中与合理的
土地置换，可以避免
农村居民点过于分散的住房方式所造成的土地浪费，推进
新农村建设并化解耕地红线失守的尴尬；另一方面“宅基地换住房，承包地换社保”，有利于提高农民非农转移的稳定性，从而有利于弱化城乡二元体制并推进城乡一体化进程。此外，当前农村经济发展的一个重要瓶颈是
农村金融服务严重滞后，而宅基地及其建筑物的流转和抵押，无疑会有力推进农村金融及
农村土地的资本化与市场化。
土地经营模式与土地流转方式区别
基本方式
其主要形式有代耕代种,这是指暂时无力或不愿经营承包地的农户，经自行协商临时把承包地交由别人（大多是亲友）代耕代种，原承包合同关系不变，时间、条件一般由双方口头约定。
转包、转让,以此种方式流转土地的主体一方是农户或农民集体组织.
出租、反租倒包.出租是指农户或集体组织将土地的
使用权有偿让与他人的行为。反租倒包是指乡镇政府或村组组织先从农户或集体组织那里租赁土地，然后进行转租并从中谋利的行为。
互换:单个或者一部分承包户主动或在集体组织指导下与本集体中的其他承包户自愿调整地块，使承包地连片集中的行为.
经营模式
农村土地经营模式自新中国成立至今经历了数个相应的历史阶段，并发展为农村
家庭承包经营体制。“
耕者有其田”这是第一个阶段。它是以政权的力量将土地的地主所有变为广大农民所有，从而结束了中国2000多年来的
封建土地所有制，形成了个体所有个体经营的新的农村土地制度。
自耕农制度转变为
农村土地集体所有制，这是第二个阶段。1979年农村土地的家庭承包经营制度的全面推行是中国农村
土地制度变迁的第三个阶段。该制度使集体土地的
所有权与
使用权相分离，农民在承包土地的同时上缴一定的物资和税收，农民在
承包经营期内有较强的自主性，可以根据自身的实际情况对所种植农作物进行一定的调整。
流转案例
股份合作
第一种模式：土地股份合作社
崇州市怡顺土地承包经营股份合作社
该合作社于2010年5月成立，位于
崇州市桤泉镇生建村，是由生建村3组、8组、12组、14组、20组的22户农户以
土地承包经营权入股方式组建的土地股份合作社，入股面积124. 79亩。合作社主要从事粮食作物和经济作物的标准化、规模化、集约化、品牌化经营。
一、组织形式
按照入社自愿、退社自由和利益共享、风险共担的原则，22户农户自愿将确权后的124.97亩承包土地，按0.01亩折成一股，共
折股12497股，组建合作社。
合作社制定完善章程，建立健全内部管理制度。按照章程规定，由社员代表大会选举产生了理事会、监事会。理事会和监事会各3人，设理事长1人、监事长1人。
合作社由理事会负责统一组织生产经营，监事会负责对生产经营和财务收支执行情况进行监督。
二、运行机制
由理事会决定“种什么、如何种”，现种植模式是：大春种粮食（富硒水稻）、小春种经作（特色蔬菜、食用菌等）。
合作社与崇州国储公司签订合同，按照公司质量标准和订单要求组织标准化生产。
合作社通过入社农民的
土地承包经营权抵押融资借贷4万元，作为生产经营的启动资金。
由理事会出面聘请崇州国储公司技术员杨复明为生产经理，并与生产经理签订了劳动报酬支付和收益预期协议。按协议约定：2010年大春种植富硒水稻亩产指标为800斤，每亩生产费用控制在510元以内，超产、短产部分分别按50%奖励、赔付。
实行种子、肥料、农药的“三统购”和机耕、机防、机收、田管的“
四统一”。
三、利益联结方式
年终经营纯收入按9：1比例按股分红，即：收入的90%用于
土地入股分红，收入的10%作为
公积金、风险金和工作经费。
股份公司
第二种模式：土地股份公司
邛崃市汤营农业有限公司
该公司于 2005年10月成立，位于邛崃市羊安镇汤营村。公司现有
股本金构成为：邛崃市兴农投资公司注资190万元（占50%股份），村集体入股土地60亩与823户农户入股承包土地2010亩（共占50%股份）。公司法人代表胡桂全，系汤营村村支部书记。
一、组织形式
2005年，汤营村506户农民在自愿的基础上，以
土地承包经营权入股的方式成立了汤营农业有限公司，初期入股土地1060亩。
2007年，公司实行增资扩股，农户以土地承包经营权入股，村集体以土地整理新增的60亩耕地入股，入股农户扩展到823户，入股土地达到2070亩。
公司制定完善章程及财务收支制度，成立股东代表大会，由股东选举产生董事会、监事会。
公司由董事会负责统一组织生产经营，镇财政所监督公司财务，公司实行报帐制，定期公开财务，接受监事会监督。
二、运行机制
公司按照现代企业管理模式进行经营，实施职业经理人管理运行机制，每个项目确定一名项目负责人。
固定管理人员不足10人，主要吸纳入股农户、本村村民和周边农户参与公司生产经营。
统一组织生产。2070亩入股土地中，有130亩转租给4个业主发展水产养殖、有400亩转租给1家业主发展中药材生产。其余的土地由公司自行组织种养业生产，兴建有标准化规模猪场（20亩）、蔬菜大棚（60亩）、食用菌大棚（50亩）等。公司的主要生产经营项目有西瓜、时令蔬菜、水稻、生猪等，均实行项目负责制，由职业经理人负责项目管理，按项目核算。
统一产品品牌。公司产品已注册“汤营”牌商标。
统一市场营销。与大型批发市场、批发商、加工龙头企业直接对接，解决了产品营销问题。公司生产的“口口脆”小西瓜，对接成都市水果批发市场，设点进行销售；生产的各种时令蔬菜采取直接进羊安工业园区企业和固定批发商上门收购的方式进行销售；生产的食用菌采取鲜销和初加工结合方式进行销售；养殖的生猪采取同龙头企业建立“保底收购”制度，由生猪龙头企业进行收购。
三、利益连接方式
2008年以前，公司对入股土地实行“保底+分红”，每亩土地保底收入为800斤黄谷，除去保底费用后，公司经营净利润一半留作公司
再生产资金，另一半采取按股分红方式分配给入股股东。
2009年起，公司对入股土地不再实行保底，每年经营利润一半留作公司再生产资金，另一半按股分红。
邛崃市兴农投资公司
分红收入留存汤营村集体，待汤营村集体经济组织发展壮大以后，原价回购邛崃市兴农公司的股权。
土地银行
第三种模式：“土地银行”
彭州市磁峰镇皇城农业资源经营合作社
该合作社位于彭州市磁峰镇皇城村，系借用银行经营理念，于2008年12月22日挂牌成立的成都市首家“土地银行”，入社265户，存地（入股）面积965亩，贷地（转出）965亩。
一、组织形式
按照自愿有偿的原则，农民以
土地承包经营权“存入”的方式，组建“皇城农业资源经营合作社”。由于是按照银行的经营方式，对土地承包经营权集中进行“存贷”经营，形象称为“土地银行”。
二、运行机制
“土地银行”将农民的土地承包经营权按需求集中“预存”起来，统一贷给有实力的龙头企业或经营
大户进行规模经营，发展特色产业。
三、利益联结方式
农民的土地承包经营权一经存入“土地银行”即产生稳定的
利息收入，“土地银行”所获利润的50%根据农民存入面积进行二次分红。
租赁经营
第四种模式：业主租赁经营
成都市龙泉惠民草莓合作社
该合作社位于龙泉驿区黄土镇三村村，成立于2007年4月25日。已有合作社社员168户，发展无公害草莓生产基地1000余亩。
一、组织形式
龙泉惠民草莓合作社 初由三村村党支部牵头，18户种植大户采取股份合作的模式集资28万元成立，合作社以1000元/亩的土地租金价格在当地租赁土地100亩发展草莓种植。
二、运行机制
合作社采用统一生产规程对草莓生产进行管理。
实行“六统一”管理运作模式，即统一引进新技术新品种；统一技术指导和服务；统一提供生产技术信息、市场信息和经济信息；统一采购和供应农户的生产资料；统一质量和包装；统一收购和销售。
基地农户每种植1亩草莓补助资金200元。
合作社注册了“芳好”牌草莓商标，商标入选龙泉驿区“十大”地方特色名牌产品。
基地顺利通过国家无公害农产品基地和产品认证，是成都家乐福有限公司的草莓直采基地。
三、利益联结方式
合作社组织社员开展劳动、技术、资金、营销等合作，按照入社股份进行分红。
大区小主
第五种模式：“大园区+小业主”
新津柳江蔬菜产业示范园
该示范园是位于新津县普兴镇，是2008年开始建设的以蔬菜产业为主的现代农业示范园区之一。园区规划面积3.2万亩，涉及2个村、7648户农户。园区已建成面积2.3万亩。
一、组织形式
采取“园区+专合组织+家庭适度规模经营”模式进行建设。
由政府主导在基础设施、品牌建设、公共服务管理等方面实行统一规划、统一管理、统一建设。
在
统分结合的
双层经营体制下，按照适度规模经营的原则，以专合组织为联系纽带，以农户为主体，实行适度规模经营。
二、运行机制
成立园区管委会。由新津县统筹委、农发局和普兴镇政府联合成立管委会。管委会负责协调推进园区的
产业规划、基础设施、生产技术服务、市场营销、制度体系建设等。政府共投入资金1000余万元对园区内沟渠、道路进行整治和打造，提升了园区规划建设品质和园区形象。
成立农民专业合作社。2008年10月，由柳江村蔬菜种植大户、营销大户等9人发起，成立了柳江蔬菜专业合作社，主要从事蔬菜的生产、收购及销售工作。已有合作社成员300余人。
实行六个统一。统一基础设施建设，统一生产物资供应，统一生产标准，统一技术指导、统一品牌创建和商标注册，统一市场营销。
实行“菜—稻—菜”一年三熟的生产种植模式，大春抓粮保稳定，小春抓钱保增收。
三、利益联结方式
园区以合作社为纽带，采用
统分结合方式，把各自分散经营的农户组织起来，实现蔬菜生产的集中集约规模经营。以专业合作社为纽带、以统一的市场拓展作为利益联结机制，带动农民实现增收。
高效农业
第六种模式：“生态高效设施农业示范项目”
一、项目公司：衡水中城农业科技有限公司是中能国电集团新能源有限公司为实施景县生态高效设施农业示范项目而在景县注册的专业农业科技开发公司。致力于将高效设施农业农业和新能源建设融为一体，致力于高效新设施农业的推广示范。是该项目的具体实施单位。
二、项目建设地点：一期包含河北衡水景县广川镇大富村、陈木客村、西郑庄村、南木客村等。二期计划包含广川镇、龙华镇等50余个村庄。总面积16万亩；减去村庄占地约3万亩和其他农业经营户流转土地部分，可利用面积8-10万亩。
[9-10]
三、项目建设期：一期2年，二期在5年内完成。
四、项目建设内容与规模：
一期项目总占地约10000亩。
一期项目以肉羊养殖为核心，延伸上下产业链条，建设与之相配套的秸秆生物发酵饲料厂；为发酵饲料厂提供原料来源的玉米及饲草养殖；蘑菇栽培（用蘑菇采摘后的菌渣生产微生物发酵饲料）；肉羊屠宰加工厂以及养殖过程中产生的羊粪尿为主要原料的生物菌肥加工厂等。
同时在羊舍、蘑菇栽培大鹏的棚顶上安装太阳能电池板，引入“光伏发电”系统。将农业设施建设成“光伏大棚”，使现代农业和光伏发电有机结合，形成农业和光伏发电在空间利用、产品生产、生物技术和经济利益上的互补。
二期项目根据一期相关项目运营效果和流转土地规模，利用已经建立的营销渠道和成功经验，将以上项目复制、放大，扩大种植、养殖规模。使肉羊养殖项目逐步实现自繁自育，并逐步增加绿色有机蔬菜设施种植项目。
五、项目投资预算与资金来源：
本项目一期预计投资约13亿，其中银行贷款约占比40%，其余60%为项目单位自筹。目前该项目已处于引资阶段。
六、可行性
本项目的实施符合国家及省、市、县产业发展政策，土地及建设用地来源明确、符合地区发展总体规划及土地利用总体规划要求。项目具有明显的创新型和先进的技术路线以强有力的技术支持、可靠成熟的人才团队，具有清晰可行的盈利模式、营销渠道和可观的利润空间，具有显著的推广价值和示范带动作用，能有效地促进当地现代农业的发展和农业增收，所形成的循环经济模式不但兼顾了资源及农业废弃物的综合利用，节约了大量饲料用粮，又能够有效控制对生态环境产生的不利影响，有利于标准化生态养殖场的建立与推广。同时实现了现代农业和和新能源开发在空间利用、产品生产、生物技术和经济效益上的互补，开创了现代农业生产与新能源开发利用有机结合的全新模式。
本项目建设目标明确，各子项目之间互相关联，规模合理，经济效益及社会效益、生态效益显著，对当地城乡一体化发展将产生积极影响，具有建设实施的可行性。
在土地承包权不变的基础上，农户把土地以一定的条件流转给第三方经营
农村土地流转
按照依法、自愿、有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式 流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。
理解中央关于农村土地流转的政策，先要搞清楚什么叫农村土地流转。农村土地流转其实是一种通俗和省略的说法，全称应该称为农村
土地承包经营权流转。也就是说，在土地承包权不变的基础上，农户把自己承包村集体的部分或全部土地，以一定的条件流转给第三方经营。北山镇就是通过
农村土地流转，使农庄迈向规模经营，而农民不种田每亩也有325公斤口粮，打工还有工资收入。与家庭
联产承包责任制一样，农村土地流转也是农民自己的创造。农村改革30年来，通过两轮土地承包，我省95%的农户承包到了土地，97%的耕地实行了
家庭承包经营。
但随着形势的发展，
统分结合的
双层经营体制出现了一些新情况。从“分”的方面来讲，农民在市场的主体地位很脆弱，与发展现代农业的要求不相适应；从“统”的方面来看，
集体经济大多变成“空壳”，原有的农村服务体系已经不适应，新的服务体系还没有健全，千家万户的小生产难以适应千变万化的大市场。
在一些人多地少的地方，人地矛盾日渐突出，而愿意
经营土地的农户和工商企业急需土地，扩大经营规模。于是，一些地方的农民自发地通过互换、转包、转让等方式进行土地流转。
实践证明，农村土地流转既缓和了人地矛盾，使部分农民从土地上转移出来，还促进了
农业规模经营，是提高农业比较效益的一个好办法。中央尊重农民的首创精神，热情支持土地流转这一新生事物，并提出：按照完善管理、加强服务的要求，规范
土地承包经营权流转。
党的十七届三中全会的决定提出：赋予农民更加充分而有保障的
土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。
2013年中央1号文件也规定：农村土地流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。也就是说，农村土地流转后，相当于“三权分离”：经营权归受让方，承包权还是归承包农户，
所有权也还是属于集体。流转后的土地，仍然只能用于发展农业，不能用作房地产开发等其他用途；农民依法享有土地流转权益，如租金、股份分红等。这也体现了中央切实维护农民权益的宗旨。
把大量农民从土地上解放出来，转移到二、三产业，进而扩大农业生产经营规模
从实践运作来看，
农村土地流转，是催生现代农业的新举措。
大家都知道，农业特别是种粮比较效益低，农民收入提高幅度小。表面的原因是，农产品价格不高；更深层次的原因却是，农业的经营规模偏小。
要解决比较效益低的问题，就要通过农村土地流转，让大量农民从土地上解放出来，转移到二、三产业，进而扩大农业生产经营规模。在耕地总量这个“分子”不变的情况下，大量减少种地农民这个“分母”，效益这个“商”就会大幅度提高。
在这个过程中，
农村土地流转将是至关重要的一环。还是以圣毅园农庄为例，投资老板周猷庚在建筑、房地产开发上完成
资本积累后，决心投资5亿元，建设
现代农庄。
按他的规划：土地平整后，上千条田埂将被推平，将扩大可耕地面积15%左右；依托省内农业科研单位，实行科学种养增效益；扩建水库，发展水面立体养殖；按功能分区，连片万亩统一品种、统一耕作，种植高档优质稻，开发有机稻米；坡地种油菜，发展观光休闲型的“农家乐”。
新华网北京11月15日电 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》今日发布，《决定》指出要建立城乡统一的建设用地市场。
建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。
扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。
[11]
国新办6日上午10时举行发布会介绍我国粮食增产农民增收等情况。农业部部长韩长赋在发布会上表示，关于允许农村集体经营性建设用地入市，大家比较关注。
这个问题现在有些解读不全面，不能误解误读，一定要把握好，这里有三个限定词：一是它是集体的经营性建设用地，并不是集体的所有的建设用地，因为农村还有公益性建设用地和宅基地，更不是原来建设用地之外的其他耕地，这是一个限定词。
二是符合规划。即使取得土地使用权，要建设什么也要符合规划。三是用途管制。概括地说，允许入市的只是农村集体经营性建设用地，必须在符合规划和用途管制的前提下，农村集体的经营性建设用地才可以出让、租赁、入股，并不是说所有的农村建设用地都可以自由入市，而且我理解，即便是集体的经营性建设用地入市，首先也还要确权、确地，不能无证转让。还要规范公开的市场操作，不能私下授受，所以需要开展试点，不是一下就推开的。
[12]
土地流转改革大事记
1982年
深圳特区开始按城市土地等级不同收取不同标准的使用费。
1987年
国务院提出土地使用权可以有偿转让。12月，深圳市公开拍卖了一块国有土地的使用权，这是新中国建立后首次进行的土地拍卖。
1988年
国务院决定在全国城镇普遍实行收取土地使用费(税)，全国各城市开始建立房地产交易所，各专业银行成立房地产信贷部。
1990年
国务院允许外商进入大陆房地产市场，发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和相应的有关文件。
1995年
国家土地管理局公布《协议出让国有土地使用权 低价确定办法》，提出培育和发展土地市场的8项要求。
2008年
10月20日，十七届三中全会部分承认农民的土地物权中的流转权，农民可以部分获得流转权收益。
2013年
十八届三中全会发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出赋予
农民更多财产权利，要求建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。
[13]
2014年
“全国人民代表大会”和“中国人民政治协商会议”上，全国政协委员、四川宏达集团董事局主席刘沧龙提案建议，国家应尽早出台措施鼓励信托公司参与农村土地流转，将农民手中的土地资源盘活。
[14]
11月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻执行。《意见》表明要大力发展土地流转和适度规模经营，5年内完成承包经营权确权。
2015年
社员网为三农大数据行情，农资经销商运营系统，农技服务，土地流转，三农资讯聚合，农业金融服务互联 网监管账户系统。其中为土地流转开发了土地流转价格搜索工具。
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房地产开发
（汉语词语）
编辑
房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和
城市建设（包括
城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和
房屋建设等行为的总称。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为
不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在
房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或
土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。购买房地产是一种重要的投资方式。香港房地产 为重视地产风水，天师后裔、风水大师张金华表示：福地福人居，天人合一，人地相融，适配者即福。
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中文名
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房地产开发
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外文名
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Real estate development
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行 业
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房地产
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地 位
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房地产活动中一项重要制度
基本介绍
房地产开发是指在依法取得国有
土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者
商品房屋的开发，而是包括
土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。简言之，房地产开发是指在依法取得
国有土地使用权的土地上进行基础设施、
房屋建设的行为。房地产开发与城市规划紧密相关，是
城市建设规划的有机组成部分。为了确定城市的规模和发展方向实现城市的经济和社会发展目标，必须合理地制定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。
概念
房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发，是指在依据《中华人民共和国
城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、
房屋建设的行为。作为
不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。
开发数据
2012年（壬辰年），全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%扣除价格因素实际增长14.9%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%，增速比1-11月份回落0.5个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。
2012年，东部地区房地产开发投资40541亿元，比上年增长13.9%，增速比1-11月份回落0.9个百分点；中部地区房地产开发投资15763亿元，增长18.3%，增速回落1.1个百分点；西部地区房地产开发投资15500亿元，增长20.4%，增速提高0.9个百分点。
2012年，房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米，比上年增长13.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点；其中，住宅施工面积428964万平方米，增长10.6%。房屋新开工面积177334万平方米，下降7.3%，降幅比1-11月份扩大0.1个百分点；其中，住宅新开工面积130695万平方米，下降11.2%。房屋竣工面积99425万平方米，增长7.3%，增速比1-11月份回落6.8个百分点；其中，住宅竣工面积79043万平方米，增长6.4%。
2012年，房地产开发企业土地购置面积35667万平方米，比上年下降19.5%，降幅比1-11月份扩大4.7个百分点；土地成交价款7410亿元，下降16.7%，降幅扩大6.4个百分点。
经营区别
房地产开发与房地产开发经营是有区别的，房地产开发是指依
《
中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，在取得国有
土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这是《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款明确的定义。
而房地产开发经营是指
房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让
房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这是国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条明确定义的。
因此房地产开发和房地产开发经营是有区别的，两者对主体的资质要求是不同的，前者不一定要求具有房地产开发经营资格，如果有国有土使用权的企业自建房。而后者就要求具有房地产开发经营资格。
高人民法院在《民事案件案由规定》中把合资、合作开发房地产
合同纠纷归属于房地产开发经营合同纠纷中，所以合资、合作开发经营房地产合同中对主体的资格是有要求的，至少要求一方当事人具有房地产开发资格，但实践中经营有把具有房屋预租性质的自建房(非商品房)合建合同纠纷当作房地产开发经营合同纠纷，而要求自建房合建合同的一方当事人具有房地产开发经营资格，就是因为没有把房地产开发与房地产开发经营区别开来。由于合资、合作房地产开发经营合同是属于房地产经营性质的
合同关系，必然涉及到转让房地产开发项目或销售、出租商品房的行为。
我国房地产法律法规对开发经营房地产是有主体资格要求的，因而合资、合作开发经营房地产合同的当事人一方必须具有房地产开发经营资格，这是对此类合同的主体资格要求。房地产开发经营涉及到国家的重要产业，对国民经济有重要影响，资金投入量很大， 重要的是涉及到
土地资源的利用，所以国家对房地产开发经营的资格是有严格的要求，不具有房地产开发经营资格的企业不能进行房地产开发经营。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二章就此有特别规定。而自《
中华人民共和国合同法》颁布后，对合同的主体资格要求绝大多数合同没有特别要求，在这一点上，合资、合作开发经营房地产合同与其它类型合同是有区别的。
房地产业大趋势是供不应求我国房地产行业的主要矛盾的主要方面是增加供给，满足需求。
从2013年1-3月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的19%，利用外资占比低于1%，自筹资金占38%，其他资金占43%。从3月单月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的15%，利用外资占比不到1%，自筹资金占35%，其他资金占49%。
相比2013年1-2月数据，其他资金累计占比较上一数据基数期增加3个百分点。
2013年3月份国房景气指数比上月回落0.36点，一季度，全国土地市场量跌价涨，后续商品房供应量堪忧;房地产投资增速明显回落，新开工面积再次负增长;商品房销售增幅出现下滑，价格增幅放缓。总体而言，潜在供应依然偏紧。
2013年一季度多项指标回落，主要是前两月突增因素明显，从整体看，一季度市场依旧保持平稳走势，预计随着调控政策细则在各地的逐步落实，房地产行业将出现调整，市场销售在二季度会继续回落。
房地产开发包括土地开发和房屋开发。
房地产开发
土地开发
土地开发主要是指房屋建设的前期工作，主要有两种情形：一是新区土地开发，即把农业或者其他非
城市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是旧城区改造或二次开发，即对已经是
城市土地，但因土地用途的改变、城市规划的改变以及其他原因，需要拆除原来的建筑物，并对土地进行重新改造，投入新的劳动。
房屋开发
就房屋开发而言，一般包括四个层次：第一层次为住宅开发；第二层次为生产与经营性建筑物开发；第三层次为生产、生活服务性建筑物的开发；第四层次为城市其他基础设施的开发。
房地产开发基本原则是指在
城市规划区国有土地范围内从事房地产开发并实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则。依据我国法律的规定，我国房地产开发的基本原则主要有：
开发原则
依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。
在我国，通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件，房地产开发必须是国有土地。我国另一类型的土地即农村集体所有土地不能直接用于房地产开发，集体土地必须经依法征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。
城市规划的原则
城市规划是城市人民政府对建设进行宏观调控和
微观管理的重要措施，是城市发展的纲领，也是对城市房地产开发进行合理控制，实现土地资源合理配置的有效手段。科学制定和执行城市规划，是合理利用城市土地，合理安排各项建设，指导城市有序、协调发展的保证。
统一原则
坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则。
经济效益是房地产所产生的经济利益的大小，是开发企业赖以生存和发展的必要条件。社会效益指房地产开发给社会带来的效果和利益。环境效益是指房地产开发对城市自然环境和人文环境所产生的积极影响。以上三方面是矛盾统一的辩证关系，既有联系，又有区别，还会产生冲突。这就需要政府站在国家和社会整体利益的高度上，进行综合整合和管理。
综合开发原则
应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。
即综合开发原则。综合开发较之以前的分散建设，具有不可比拟的优越性。综合开发有利于实现
城市总体规划，加快改变城市的面貌；有利于城市各项建设的协调发展，促进生产，方便生活，有利于缩短建设周期，提高经济效益和社会效益。
符合政策原则
国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。
国家产业政策、国民经济与社会发展计划是指导国民经济相关产业发展的基本原则和总的
战略方针，
房地产业作为第三产业应受国家产业政策、国民经济与社会发展计划的制约。
开发主体合法
进行房地产开发的单位和个人，首先应取得房地产开发的资格
。如果是房地产开发企业，则应依照《城市房地产管理法》规定的条件设立，向
工商行政管理部门申请登记，并取得营业执照。
使用权
房地产开发主体必须通过《城市房地产管理法》规定的合法途径(出让和划拨)，取得房地产开发用地使用权。用于房地产开发的土地，必须权属清晰，房地产开发主体拥有《
国有土地使用证》。
《城市房地产管理法》第28条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”
在规定的期限内动工
以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照
土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于
土地使用权出让金20%以下的
土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因
不可抗力，或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解
房地产开发
，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。 一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。
第一部分
房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的
规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分
行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及
施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委（发改委）审查可行性研究报告和进行项目立项。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、
水利局、城管局、
环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和
施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托
通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建
房地产开发
筑工程施工许可证》。六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到
工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（
正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具
建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分
房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房
所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（2）企业营业执照；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7
天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
1.政府部门的项目计划批复
2.规划部门的选址意见书、用地规划许可证、规划许可证
3.持规划许可证到土地部门办理办土地使用证（通过划拨、协议出让、挂牌、拍卖）
4.持以上所有证件到建设主管部门办理施工项目开工许可证（办开工许可证前要进行工程项目招投标、项目经营许可证并具备开发企业开发资质）
5.再持以上办理好的证件到规划部门办理施工放线手续
6.具备以上条件可以开工
房地产开发资质分为一级、二级、三级、四级和暂定资质
房地产开发
一级：注册资金5000万人民币
二级：注册资金2000万人民币
三级：注册资金800万人民币
四级：注册资金100万人民币
贷款方式
鉴于购房者获得的房屋期权可设定抵押，则开发商拥有的房屋期权也应该可以设定抵押。上海市人民政府第76号令《
上海市房地产抵押办法》第三条就规定了“房屋期权包括房屋建设期权和预购商品房期权”，即依法生效的
建设工程总承包合同，建设工程施工总承包合同约定开发商某一时间获得建成房屋的权利可设定抵押。建设银行上海分行曾经尝试以开发商与
施工单位签定的合法生效的建筑工程承包合同为依据，按在建项目分部工程完成
工程量分段设定抵押权，分段递增抵押物，并按约定的抵押额分次发放贷款。
管理工作
项目管理组织是在整个项目中人事各种管理工作人员的组合。在整个房地
房地产开发
产项目管理工作中，由于业主、承包商（包括分包商）、设计单位、设备和材料的供应单位、监理单位等都有自己的项目经理部和人员，他们之间的各种管理工作的任务、责任和权力的划分，以及他们之间的各种联系，共同形成项目管理
组织系统。在这个项目管理组织系统中，业主建立的项目管理组织（项目经理部）居于整个项目组织的中心位置，在整个项目的实施过程中起头决定性的作用。 在项目寿命期内，可将项目划分为若干个阶段，而每一个阶段都有相应的管理工作。
1、前期策划阶段。该阶段项目者作为
咨询工程师为业主决策提供可供参考的信息、意见和建议。
2、设计和计划阶段
3、招标投标。
4、项目施工阶段。在这个阶段，主要是进行施工准备和施工过程中的“三控制，两管理，一协调”等方面的工作，保证项目目标的顺利实施。
5、欺瞒宣。这一工作主要是针对商业性房地产项目而言，其主要工作如下：
(2)项目产品营销计划的考核与评价。
(3)项目控制与调整。
6、项目后期管理
股权转让
股价可以由双方议定（但是涉及国有股权时有特别规定），可以全部转让股权，也可部分转让，根据实际情况而定；通过股权转让的形式从而达到项目转让的目的在中国当今采用较多，据统计，约占项目转让的85%。正是由于这个原因，本网站侧重点在于项目的股权转让和公司产权转让。
项目单体转让
由于这种转让形式受《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律规定约束太多，实践中较少采用；
合作合伙经营
这种形式风险较大，除了市场的因素外，更多的是双方的诚信；
四是融资，这种形式要看具体的项目而定，例如项目的周期、项目的盈利预期等。
合作注意
（1）要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；
房地产开发
（2）约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；
（3）组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；
（4）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；
（5）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；
（6）合作开发一方以土地使用权作为
合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；
（7）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；
（8）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式；
（9）
合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；
（10）合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，
合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用：
管理费用
可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3%左右计算。
销售费用
它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：
(1)广告宣传费。约为销售收入的2%一3%；
(2)销售代理费。约为销售收入的1．5%一2%；
(3)其他销售费用。约为销售收入的0．5%一1%。以上各项合计，销售费用约占销售收入的4%一6%。
财务费用
它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。
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